Atraso na entrega do imóvel: o que a lei garante depois do prazo de tolerância

Quem compra um imóvel na planta organiza a vida em torno de uma data: o fim do aluguel, a mudança da família, o início do financiamento. Quando a construtora comunica que a obra vai atrasar, a primeira pergunta costuma ser se existe algum direito ou se resta apenas esperar. A resposta está em uma lei específica de 2018 e em um conjunto de decisões do Superior Tribunal de Justiça.

Desde a Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 43-A na Lei 4.591/1964, o contrato pode prever um prazo de tolerância de até 180 dias. Passado esse prazo, o comprador que está em dia com as parcelas tem dois caminhos: receber o imóvel com indenização ou desfazer o contrato com devolução integral. Este guia explica cada um, mostra a conta da multa legal com um exemplo e resume o que o STJ decidiu sobre lucros cessantes, juros de obra e correção do saldo.

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O que acontece se o imóvel não for entregue no prazo?

Essas regras estão nos §§ 1º, 2º e 3º do art. 43-A da Lei 4.591/1964, a lei das incorporações imobiliárias. O § 1º exige que o comprador não tenha dado causa ao atraso. O § 2º fala em adquirente adimplente, ou seja, quem está com as parcelas em dia. O § 3º proíbe somar a multa pela mora com a multa pela inexecução total, porque são situações diferentes: uma é o atraso, a outra é o fim do contrato.

O prazo de tolerância de 180 dias é sempre válido?

Dentro desse prazo, a lei afirma que a entrega não dá causa à resolução do contrato nem a penalidade para o incorporador. Por isso, a primeira tarefa é ler o contrato: qual é a data prevista, se há cláusula de tolerância, se ela está destacada e se o prazo foi vinculado a outro evento, como a liberação do financiamento. Para contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, o STJ fixou que o prazo não pode ficar atrelado à concessão do financiamento, conforme a tese 1.1 do Tema 996.

• Data prevista para a conclusão da obra, como está escrita no contrato
• Existência de cláusula de tolerância, com o número de dias
• Se a cláusula está redigida de forma clara e destacada
• Se o prazo foi vinculado ao financiamento ou a outro negócio
• Comunicações da construtora sobre o atraso e novas datas informadas
• Comprovantes de todas as parcelas pagas, para demonstrar que você está em dia

Qual é a multa por atraso na entrega do imóvel?

Um exemplo ilustrativo ajuda a visualizar. Imagine um comprador que já pagou R$ 150.000,00 à incorporadora e cujo imóvel foi entregue 4 meses e 15 dias depois do fim da tolerância. Pela regra do § 2º, a indenização seria de 1% ao mês sobre R$ 150.000,00, ou R$ 1.500,00 por mês, proporcional aos dias.

Os números são hipotéticos, e o valor real depende do que foi pago em cada momento, do índice de correção do contrato e das cláusulas específicas. Há ainda a discussão sobre lucros cessantes, que o STJ trata como indenização equivalente ao aluguel que o comprador deixou de ter ou teve de pagar, tema explicado adiante.

quanto o comprador recebe de volta no distrato

Posso desistir da compra por causa do atraso?

Essa é uma diferença importante em relação ao distrato por desistência do próprio comprador. Quando quem desiste é o comprador sem culpa da construtora, a lei permite retenções. Quando o motivo é o atraso da construtora, a devolução é integral. A Súmula 543, de 2015, fala em imediata restituição das parcelas pagas, integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor.

O que o STJ diz sobre o atraso na entrega de um imóvel?

Os temas foram julgados nos REsp 1.635.428 e 1.614.721, com relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão. Ao fixar as teses, o colegiado decidiu não aplicar a Lei 13.786/2018 aos casos em julgamento, que eram anteriores a ela. Isso explica por que contratos antigos e novos podem ter soluções diferentes.

Em março de 2023, no REsp 2.025.166, a Terceira Turma do STJ admitiu a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes quando a multa contratual é inferior ao valor do aluguel, segundo notícia do próprio tribunal. A mesma notícia registra que o valor locatício costuma oscilar entre 0,5% e 1% do preço do imóvel. Em outras palavras, se a multa do contrato é menor do que o aluguel que o comprador perdeu, a diferença pode ser discutida.

Sobre dano moral, o TJDFT registra em sua página de jurisprudência que o atraso excessivo e injustificado pode gerar dano moral quando ultrapassa o mero inadimplemento contratual e repercute de forma relevante na vida do comprador. A análise é sempre individual.

O que diz o Tema 996 do STJ?

A tese 1.2 é a que mais interessa a quem paga aluguel enquanto espera: descumprido o prazo, incluída a tolerância, o prejuízo é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, com indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A tese 1.3 trata dos juros de obra, também chamados de taxa de evolução de obra, cobrados durante a construção em contratos financiados: após o prazo de entrega, incluída a tolerância, a cobrança é ilícita. A tese 1.4 manda substituir o indexador setorial, que reflete o custo da construção, pelo IPCA sobre o saldo devedor.

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Essas teses foram fixadas para o Minha Casa, Minha Vida. A aplicação a contratos fora do programa é discutida caso a caso nos tribunais, e o contrato de cada comprador define qual caminho tem mais fundamento.

o que fazer quando o imóvel é entregue com defeito

Como agir diante do atraso?

1. Localize no contrato a data prevista para conclusão e a cláusula de tolerância.
2. Some o prazo de tolerância, se ele for válido, e identifique a data a partir da qual há atraso.
3. Organize os comprovantes de todas as parcelas pagas à incorporadora.
4. Peça à construtora, por escrito, a previsão atualizada de entrega e guarde as respostas.
5. Verifique se há cobrança de juros de obra ou correção por índice setorial após o prazo.
6. Registre os gastos com aluguel no período, que podem ser relevantes para a discussão de lucros cessantes.
7. Leve a documentação para análise antes de assinar qualquer aditivo, distrato ou termo de entrega.

Um cuidado final: termos de entrega de chaves às vezes trazem cláusulas de quitação geral. Ler com atenção o que está sendo assinado evita abrir mão de valores que a lei garante.

Perguntas frequentes

Qual é a multa por atraso na entrega do imóvel?

A Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 2º, prevê 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, pro rata die, corrigido pelo índice do contrato, devida na entrega ao comprador em dia. O contrato pode trazer regras adicionais.

A construtora pode atrasar 180 dias sem pagar nada?

Pode, se o prazo de tolerância estiver expressamente previsto no contrato, de forma clara e destacada. Sem essa previsão, o atraso conta a partir da data de conclusão prevista.

Posso cancelar a compra se a obra atrasar?

Se o atraso passar da tolerância e você não tiver dado causa, a lei permite desfazer o contrato com devolução integral dos valores pagos e da multa, em até 60 dias. É uma escolha que deve ser analisada antes de ser feita.

Tenho direito a aluguel enquanto o imóvel atrasa?

O STJ reconhece indenização por lucros cessantes equivalente ao aluguel. Em contratos do Minha Casa, Minha Vida, o prejuízo é presumido pelo Tema 996. A cumulação com a multa contratual depende do valor da multa.

A construtora pode cobrar juros de obra durante o atraso?

Para contratos do Minha Casa, Minha Vida, o Tema 996 do STJ considera ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo de entrega, incluída a tolerância. Em outros contratos, a questão depende de análise.

Conteúdo informativo, não substitui a análise individual do caso por advogado.